如何判断已开工的EB5项目就业机会--以纽约区域中心宝石大楼为例

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如何判断已开工的EB5项目就业机会，政府资金以及本金返还----以纽约区域中心宝石大楼为例

     最近美国EB5市场上流行着一批已经动工的项目，很多移民中介和中国投资者都从心里上认为这些都是比较安全的项目，赴之者众。美国EB5移民，涉及到移民法，证券法以及项目的商业和财务分析。是不是已经动工的项目就会比较安全，绿卡和本金都有保障了呢？我们试试以一个很明显的例子：宣传中有政府支持，已经动工，大股东有经验的纽约区域中心宝石大楼来作为例子，跟大家一同分享。
     首先，我们看TEA地区，也就是目标就业区。这是纽约区域中心最近出问题最多的一项。纽约市负责批目标就业区TEA的主席已经于2011年12月被捕。现在，项目弄出了最新的目标就业区批函，是5月份的。作为离华尔街不远的地方，我们是在很难想通这里的失业率是否能在全国平均的150%。可能大家会说，既然文件已经下来，就应该没问题了。其实，我们最能够看的，应该是，不久前纽约区域中心的华盛顿大桥项目I526都没有批下来，那是连接布鲁克林区和曼哈顿区的大桥。TEA目标就业区的批文早就有了。这是所有投资人值得三思的地方，最近移民局关于目标就业区讨论的热点，都集中在纽约州，因为大量的EB5项目出现，而目标就业区实在是批得太随意。这也是为什么纽约区域中心的项目最近陆续失败不获通过的原因。
第二点，就是就业机会。无论项目开工与否，跟投资者最相关的是就业机会。而移民局明确规定，租约模式的客户所创造的就业不能算到EB5投资者创造的就业中去。所以，我们看到宝石下楼项目方花力气最大的，也是在告诉大家项目如何不会被移民局拒绝。 关于就业机会，我们要看几点。首先，是租约模式的问题。项目一而再再而三的告诉投资者，移民局会“具体问题具体分析”。其实，移民局最新的解读是，有可能把医院，商场和酒店的租约模式限制解除，但是，办公楼的就不会放过。为什么呢？因为没人能保证办公楼的租户是新的公司，而且没人能保证租户会租够2年，也就是在I829的时候，无法知道到底是否创造了就业。其次，项目方说明，非租户产生的就业是1721个。所以满足100个EB5投资者的1000个就业机会的要求。但是，这1721个就业岗位里面，有1498个岗位是跟建筑施工有关的。而移民局规定，凡是工期不超过2年的建筑项目，建筑施工产生的就业数都不能算成是项目创造的跟EB5相关的就业机会。所以，很有可能有条件绿卡也过不了。
第三点，就是项目已经开工，到底就业机会如何算。本来项目方说大楼会在2012年底完工，目前又设置成2013年底完工。因为之前我们已经阐述了，如果是2012年完工，EB5资金从监管账号出来时，项目已经完工，跟整个项目已经没有关系了，自然就会导致EB5投资的整体被拒了。我们从项目方的资料看到，目前EB5投资者的就业机会都寄望在把建筑工人身上。我们姑且忽略不计移民局有可能否决的建筑岗位情况，那么，按照目前的速度，整体EB5的资金，要在2013年中才能从监管账号转出到项目中。如果项目顺利，那么很有可能EB5资金中个别比例就不是项目所必须的，因为项目大部分已经完工了。也就是说，到时候，估计会有部分比例的投资者的I829被拒！
第四点，本金的问题。开发商的实力是很重要的。但是，我们的投资者千万要记住，你投的是项目，你签的所有文件都只跟项目有关，而不是跟开发商签订的。所以，如果项目没有直接的任何保障条款，你还是很危险的。前段时间失败的南达科达州风电厂项目，大股东是西班牙最大的发电机构；早些时候出问题的索尼影院，大股东是索尼的孙公司下面的孙公司，但是，请不要指望母公司会给您任何的保证。宝石大楼也不例外，你的保证来自项目公司，所以，最大的保证就是项目的直接给你的担保。
2010年纽约经济发展公司承诺给开发商4.96千万的税收优惠，条件是整幢大楼85%都必须出租给来纽约从事珠宝行业的公司，而且租客中50%是新来纽约从事珠宝业的公司或原来纽约公司的新增机构。否则，将会取消这些税收优惠。政府已经规定，出售这些物业将不能享受政策优惠。这意味着，项目只能100%的用于出租。而开发商宣称，该项目将可以出租给250个以上的企业并创造3000个以上的就业机会。85%的珠宝行业公司入驻率，是一条非常高的标准，因为租客中50%需要是新的公司。为了达到这个标准，租金将会被打折扣，也就是回报会被打折扣；如果达不到这条标准，没有税收优惠的话，对租客又没有吸引力。引入新的投资者，将会是开发商和原来的机构投资者分摊风险的最佳路径。
因为只能出租，所以，我们的投资者要想得到本金的准时返还，就要看看到底能否项目可以再融资，或者信托甚至整幢出售来还本，到底还本时用什么价格来归还。
项目方由律师事务所出具了目前的租约和销售合同的金额以证明项目的价值。但是，又有谁知道，5年后还本时，这些合同还有效吗？市场价格是多少？这些合同能保证他们持续2年吗-------至少在绿卡转永久绿卡时要有效？这些问号不解决，绿卡和本金都是一个迷。到时候万一无法归还，怎么办？有什么约束条款？可行吗？这一连串问号，估计连很多移民中介都没有想过。
根据目前掌握的最新情况看，本人认为，很有可能因为85%珠宝行业入驻比较难完成，项目宁愿放弃政府的4.96千万税收优惠也至少要租满。而EB5资金刚好顶替政府的优惠。但是对于开发商来说，如何让投资者通过I526，是一个不可能完成的任务；因为一旦通过I526，哪怕不通过I829，这些资金都为他所用5年。这里面没有独立公证的第三方对每一分钱进行监管。对于投资者来说，I526的通过，资金进入项目，才是噩梦的刚刚开始。
项目已经开工，千万别高兴的太早。