香港买房的同学必须注意土地使用权的年期

wwj3664UID: 2215576

如果到了银发之年，人老、房子也老，一心寄望「以房养老」，原来一场空，那是多么令人张皇失措。近日内地就房产土地使用权热议一番，担心房产土地使用权只有七十年，无法以房养老。那么来港买房养老又如何？恐怕让您更为担心。


现在港人买楼99%都没有注意土地使用权，更遑论内地人。其实，大部分香港楼房的土地使用期到2047年为止，距今只有34年使用期。如果担心土地使用权期限，买港楼比买内地楼的风险更大。内地于1998年实行房改，以住房享有70年期计算，这批落成的住房到2068年才到期；而住房于之后落成的，到期年份更为顺延，可享的居住权更为长久。


香港除中环圣约翰座堂因为直属英国皇室而获得永久地权外，所有土地及物业均是批租土地，早年批租年期有75年、99年及999年三种；其后，香港岛及九龙半岛的批租年期划一为75年，并容许交地税续期；新界及新九龙由于是租借地而非割让地，所以土地契约由1898年7月1日起计，年期一般为99年减三天或75年加24年减三天。1984年中英两国签订《中英联合声明》，附件三规定一般的批租土地的契约年期，不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期满的契约，亦可续期至2047年。


然而，港九及新界土地使用权实质可有很大差异。西环豪华屋苑宝翠园于2030年9月5日到期，距今只有17年，楼价实用呎价高达近两万港元。薄扶林花园于年前续期，直至2056年为止，仍有43年使用期。太古城获得999年地契租期，于2899年到期，剩余年期 886年。理论上，年期愈长，价格愈高；但现时有趣的现象是：999年期的太古城，呎价是13000港元，比17年使用期的宝翠园便宜得多。


内地富人来港买楼早成趋势，去年全年内地人在香港买入2000万以上亳宅占36.4%，今年因辣招而下降至一成。选购港楼，现时鲜有注意楼宇使用年期；然而这或许是一个隐藏炸弹。当心急需把楼宇套现时，刚好来一个土地期限纷争，楼价可能落后大市，吃亏了。2006年薄扶林花园土地使用权届满，问题一度悬而未决，出现法律真空，该楼宇的价格曾落后于附近屋苑。再说，「一国两制」五十年不变，于2047年大限届满，相信北京与港府于20年内便会就此磋商。香港前终审法院首席法官李国能曾表示：「一国两制的去向与未来，得早于2047年，恐怕在2030年左右便得解决。」


数年前笔者专访一些地产界大户，包括中原地产主席施永青，问及2047年补地价问题，他们都不约而同说：「不用担心，届时要补地价，各家各户一起补。」答案似是实非；无论如何，从法理上看，香港土地至2047年将租约期满，是否续期？如何补地价？涉及金额多少？这均有待中港政府未来磋商。笔者相信，香港房产地契问题悬而未决，于不久将来困扰投资者，期时或会出现价格震荡。正如八十年代初期，商人不清楚1997年香港主权回归，导致投资疑惑。


谈到土地使用权，值得一提现任香港特首振英对中港两地的参与。梁振英于多年前接受笔者访问时表示：「八十年代初期，中国重视意识形态，国家不能出卖土地，但商人及市民对土地需求殷切，遂建议效法香港实施批租。」1988年中国修改《宪法》，容许土地使用权有偿出让、有偿转让，上海率先卖地。他说：「当年并建议上海进行土地公开招标，为了标书中英兼备，日以继夜赶工。」于八、九十年代主政上海的朱镕基，期时已过六旬，向当年只有三十多岁的梁振英请教有关土地批租及使用。结果上海市政府同意，请他和上海市官员共同起草；期间他也义务协助深圳招标卖地。至于香港方面，1984年初，英国同意于1997年「交回」香港。因内地尚没有私人房地产，北京不认识新界地契年期于1997年6月30日届满的问题，中国政府遂找他写意见书，后来成为《中英联合声明》附件三的主要内容。

=========================================
http://www.scmpchinese.com/sc/op ... i-feng-xian-geng-da

purple_kiteUID: 2810391

香港的土地政策與它以前是殖民地密切相關。