国外房地产税怎么收？

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国外房地产税怎么收？
2015-08-19 11:22:01　来源: 国际先驱导报
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世界已有多个国家征收房地产税。本报资料图
　　世界已有多个国家征收房地产税。本报资料图

　　编者按 8月5日，新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的多项立法任务亮相其中，业内人士分析，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

　　如果说此前舆论的焦点还停留在“房地产税还该不该征”的讨论之上，那么如今，大家普遍比较关心的是“怎么征”“何时落地”。据了解，本次房地产税法写入本届人大五年立法规划，意味着该税种的立法工作正按计划稳步推进。

　　在国外，征收房地产税早已不是新鲜事。在强调透明、注重公平、因地制宜，以及取之于民用之于民的基础上，这项税种不仅成为地方财政收入的重要组成部分，还对城市基础设施建设、百姓福利体系建设有所贡献。

　　《国际先驱导报》记者陈济朋发自北京 在新加坡，有房产的居民几乎每年都会收到税务局以信件方式寄来的账单，上面有户主应该缴纳的房产税金额。居民收到账单之后，有多种方式可以方便地缴纳税款：银行柜台或网银转账、自动扣款、支票，或者是邮局以及超市附近的一些类似自动取款机的自动缴费机。如果延期缴纳税款，可能会收到催缴的信函，逾期需要缴纳一定金额的滞纳金。

　　胡先生夫妇在新加坡北部的兀兰有一套三居室的政府组屋，收到的税款单上就包括房屋的年值以及应缴税额。在新加坡，房产税计算的依据是假设房子出租一年可能得到的租金减去维护费用的估价。当然，税务局并不需要对每一栋房子都详细估值，而只需要对一个片区的同类房子做出评估，再根据面积计算应该缴纳的税款。

　　根据新加坡目前的税率规定，住宅类的地产是累进税制，并分为自住型和非自住型。如果是房主自住，不超过8000新元（1新元约合4.7元人民币）的租金部分免税；超过8000新元但不超过4.7万新元的部分税率为4%；超过5.5万但不超过7万新元的部分，税率为6%；以上的部分每1.5万新元为一个进阶，税率增加两个百分点；13万新元以上的部分税率为16%。以胡先生的房产为例，应缴税款计算方式为（30000-8000）×4%=880新元。

　　如果不是自住的，住宅房产税率也是进阶制，3万新元以内的部分税率为10%；3万新元以上4.5万新元以下的部分税率为12%，其后每高1.5万新元的部分，税率增加2个百分点；超过9万新元以上的部分税率为20%。至于非住宅类的地产，税率则统一为10%。

　　房地产税是新加坡财政收入的主要来源之一。房地产税的税率最近几年也经过了不小的调整，尤其是非自住的住宅房产税率变化很大，这也是新加坡政府前几年为了抑制房价过快上涨的势头采取的措施之一。当时的做法主要是采取更为明显的阶梯递进的税制，同时提高自住住房的免税额度。这意味着不影响一般居民的自住房，但提高炒作者持有房屋的成本。

　　新加坡国立大学李光耀公共政策学院教授陈抗说，房产税在世界许多地方是地方政府的主要税源。一般来说地方政府提供治安、中小学教育、公共医疗等公共产品，依靠的就是房产税和营业税等税种收入。房产税是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。一般的国家和地区房产税税率较低，并不能直接对房地产价格产生很重要的调控作用，但它能限制那些专门为投机而买房子的活动，在很多国家和地区第二套房子有房产税，第三套房子又累进，持有成本更高。如果房产税提高到这样的程度，确实能够抑制投机性购房。如果考虑开始征收房产税，建议广覆盖，但第一套房子可以免税，第二套以上采取累进制。

　　有意思的是，新加坡的房产税计算公式明确而精确。这也是新加坡一贯的做法，一些政策都可以采取公式算法。这样的做法其实也许可以借鉴用于幅员辽阔的国家，将税务局或统计局的居民收入水平等数据设为参数之一，也可兼顾精确和多样性。（作者系本报前驻新加坡记者）

　　《国际先驱导报》记者伍海燕发自北京

　　在墨西哥，房地产税尽人皆知，却没有人抱怨它是个负担。之所以如此，是由于墨西哥政府在征收房地产税费时体现了公平和灵活的特点。

　　墨西哥房地产税的高低首先与房屋所处位置有关。地段好、配套设施完善、交通方便，税费就高，反之，税费就低。在墨西哥城的贫民窟，基础设施落后，生活配套设施不足，政府一方面改善居民的生活条件，一方面免除这些地区的房地产税。而富人集中的几个住宅区是全城房地产税最高的地方。

　　墨西哥城分为富人区、中产阶级聚居区、低收入者聚居区以及贫民窟。房地产税在各个地区差异很大。在市中心波兰科高档住宅区，一套100平方米的住房每年缴纳房地产税5000多比索（1元人民币约合2.5墨西哥比索）。在南城圣安赫尔区中产阶级聚居区，一套100平方米的房子一年只需缴纳2000比索的房产税。低收入者聚居区的圣帕尔多罗区，每年只需为400平方米的平房缴纳400多比索房地产税。生活在城市四周山上贫民窟里的数百万穷人则不需要缴纳房地产税。

　　墨西哥法律还规定退休、领取养老金的人、年龄超过六十岁、残疾人等弱势群体只需要缴纳20%的房地产税。这就大大减轻了低收入者和弱势群体的经济负担。此外房地产税还和房屋的用途、房龄、楼层等因素有关。

　　墨西哥缴纳房地产税的方式很灵活，可以月付、季付、年付、甚至双月付。在每年固定的时间，居民会收到通知缴纳房地产税的邮件，然后到当地银行付款。如果在银行拥有账户，也可申请自动从账户上扣除税款的服务。此外，各地财政部门还会指定一些商店代收房地产税。

　　墨西哥各州通常在每年一、二月份开始征收房地产税，如果居民在特定日期前缴纳，还可享受一定折扣。在首都墨西哥城，每年1月1日至17日之间缴纳房地产税的居民可享受7%的折扣，在18日至31日期间缴纳有3%的折扣。由于房屋每年会折旧，房地产税税率逐年下降1%。

　　墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科·基罗兹·洛佩兹曾在接受本报记者采访时说，征收房地产税最重要的环节是对房屋价值估价。房屋价则取决于建筑物所处地段、建筑成本、建成面积、建筑年代等，这其中还涉及物业类型、用途、是否具有商业价值等。

　　墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况做出相应调整。

　　值得注意的是，墨西哥每年所征收房产税总额仅占该国国内生产总值的0.2%。而墨西哥政府之所以将房地产税税率定得较低，是有鼓励房地产投资的用意。目前墨西哥房地产市场面临的最大问题是增速缓慢。政府也希望借助低税优势吸引国外投资者来墨西哥购买住房。（作者系本报前驻墨西哥记者）

　　《国际先驱导报》特约撰稿青溪发自温哥华

　　在加拿大，房产税又称地税，是必须缴纳的税款之一，也是地方政府的主要财政收入之一，房地产持有人必须按年度缴纳房产税。

　　在政府统一制定的财税政策下，加拿大各省及地方政府可以自主开征房地产税。但是全国范围内并无统一房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。值得注意的是，即使同一省份，每个城市的税率也不同。

　　更值得注意的是，同一地方房产税税率不会每年一样，它是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定。具体来讲，每年初市府首先要制定一份全年详细预算，经市议会讨论通过，重要的增加项目还要举行市民听证。财政预算减去房地产税以外的其他收入的差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额的比例，来测算出当年房地产税率，最后根据全年预算推算出每家每户应摊份额，具体算法是用房屋价值乘以税率。

　　另外，不同城市交房产税的时间也不同，在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%，等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。而卑诗省大温哥华地区地税则是每年一次付清。

　　加拿大市政府在对一座住宅进行评估时，会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行过重大的改建、装修和加盖等被视为评估标准的五大依据。其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

　　当然，加拿大的民主作风也体现在房地产税方面，该税收评估并非政府一言堂，如果屋主对收到的评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行免费复议，评估公司会根据房屋真实情况作出最终决定。如果重估价的价值还不符合您屋主心中的价值，还可以向法院申诉。

　　对于房产税的征收，加拿大纳税人认为只要税收在合理范围内，政府能善用这些经费，大家又都能享用完善公共设施带来的福利，这些钱就交的还是有意义的。正是由于加拿大房产税征收的公开、透明，以及政府利用所征税金为市民提供的诸多便利服务，人们在加拿大缴纳房产税才会越来越心甘情愿。

　　专家指出，征收房地产税，是从百姓口袋里直接收税；如果将来会设定免征额，也要尽早告知社会改革不会增加中低收入者的税收负担。税收政策越透明，越有助于改革的稳妥推进

　　《国际先驱导报》记者任峰韩洁发自北京

　　今年是上海和重庆对个人住房征收房产税试点的第四年。四年来，伴随房价起伏跌宕，有关房地产税改革的讨论不绝于耳。在“有人欢喜有人忧”的复杂情绪中，改革的点滴动向牵动全社会的神经。

　　近日，最新调整的十二届全国人大常委会立法规划将房地产税法等七大税法增列其中，让公众视野再度聚焦房地产税的改革:房地产税该如何征收？何时征收？……

　　立法意在减少建筑、交易环节税费

　　在如今经济增速放缓背景下，市场上不乏“房地产税该不该征”的争议。但在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，推进这一改革势在必行。

　　“开征房地产税是深化财税体制改革的重要一步，尤其在土地财政作为地方融资主渠道的现状改变后，房地产税将成为未来地方财政的重要收入来源。”倪鹏飞说。

　　而根据新一轮全面改革的部署，未来房地产税改革不仅仅影响个人住房征税。中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，税收法定背景下，党的十八届三中全会《决定》提出的“加快房地产税立法”不同于以往“房产税”的提法，其中包含了未来更丰富的改革思路。“房地产税其实是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。”

　　专家表示，房地产税立法的目的在于减少建设和交易环节的税费，重点发展保有环节房地产税，进而完善房价形成机制。

　　此次全国人大公布的立法规划透露了一个重要信息——房地产税法草案明确由全国人大常委会预算工作委员会牵头，财政部参与配合。

　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文表示，这将是首个由全国人大牵头制定的税法，凸显中国加强立法机关主导立法的改革趋势。

　　细节还是由地方决定

　　当前，中国房地产税制改革的方向，是建立以房地产保有环节税收为核心的房地产税收制度。方向虽已明确，但全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。

　　北京市地税局房地产税制改革研究团队认为，普遍征收、公平课税是税收的基本原则，房地产税也应遵循这个原则。在这一前提下，宜对居民基本住宅进行免税，特别是在近期应将课税重点锁定在对个人高档住房和多套房征税方面。

　　在中国政法大学财税金融法研究所教授施正文看来，有必要设立一个“免征额”。他认为，按面积征收的方式比较合理，免税面积如何确定应该公开征求社会意见。同时，税率不宜过高，需要考虑社会的承受能力。

　　2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税时，都采取较低的税率。如上海房产税试点主要针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%；重庆房产税试点暂定税率在0.5%－1.2%之间。

　　易居研究院副院长杨红旭预计，结合当前国情，未来中国主流的税率将在0.5%－1.5%之间。国家法律层面可能只是宽泛的规定税率和税基，具体税率和免税面积主要由各地因地制宜确定。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在上海、重庆试点之后，房地产税可能会采取两地的模式进行扩围征收，当然也有可能会有第三套方案。

　　张宏伟认为，总的来看，无论是重庆模式还是上海模式，经历几年深度调整后，房地产税最终应回归到同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

　　从立法到开征至少还有三道“坎”

　　在落实税收法定原则之下，房地产税立法已经箭在弦上。但房地产税立法与开征房地产税之间并不能直接画等号。多位专家表示，即使立法工作完成，也不意味着房地产税就会在全国马上开征。从立法到开征至少还有三道“坎”。

　　头一道“坎”是立法草案能否顺利出台，关键在于一些改革争议内容能否达成共识。据悉，目前草案仍在抓紧起草中，未来开征是否设“起征点”、是否按人均居住面积等信息尚不得而知。张斌认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，社会关注的要不要设“免征额”等问题都必须在草案中有所突破。

　　第二道“坎”是立法草案能否顺利提请全国人大审议并通过，这关系到房地产税法能否如期出台。此次房地产税法被列入本届全国人大立法规划的一类项目，所谓一类立法项目意味着该法立法条件比较成熟，拟在任期内提请审议。不过专家表示，这仅仅意味着房地产税法草案必须在本届全国人大任期内提请人大常委会审议，但是否能审议通过并不确定。历史上不少立法草案因争议大、意见不统一而历经几届人大审议，如预算法的修订就历经三届人大、四次审议才完成。

　　第三道“坎”是开征的条件是否具备。专家表示，即便房地产税法出台了，也不意味着房地产税会马上开征。在当前经济下行压力较大的背景下，必须选择好改革时机，谨慎开征房地产税。

　　倪鹏飞认为，开征房地产税有助于建立楼市长效调控机制，引导房地产市场回归相对健康的发展轨道。但房地产税的开征，虽短期影响有限，终究会对市场产生一定影响，把握好改革推出的时机至关重要。÷

　　“征收房地产税，是从百姓口袋里直接收税；如果将来会设定免征额，也要尽早告知社会改革不会增加中低收入者的税收负担。”施正文表示，税收政策越透明，越有助于改革的稳妥推进。切好利益蛋糕，才能释放改革红利。