[租房] 【分享】談房東的10個心態 [复制链接]

山谷道人
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发表于 2017-6-15 05:49:02 |只看该作者 |倒序浏览

本帖最后由山谷道人于 2017-6-15 12:20 编辑

大家好, 我是一個本地房東. 最近看到Rainy1991同學做了一些關於紅磡區的房源分享, 還有大家同學和港漂朋友的奮鬥互助精神, 覺得相當感動. 這老香港精神正是我們本地年輕人欠缺的. 有點傷感的說, 看到您們進步的勢頭, 香港被完全趕過也只是時間問題. 就是這份老香港的奮鬥互助精神驅使了我寫這個分享, 談一下香港房東的心態和租房心得, 助人自助.

簡單自我介紹一下, 我自己投資香港學區房子轉眼已經超過6年時間了, 做過一些物業買賣, 有時間也會幫忙家人打理他們的一些出租物業. 租房子給內地同學都已經好幾年了, 現在紅磡區和旺角區都有房子租給內地同學們. 畢業以前, 我是港大法律系學生, 在學時也曾經試過因為沒有宿舍租過單間. 所以無論是同學和房東. 我都當過. 由於我是香港土生土長的本地人, 雖然懂簡體字也會盡量用語體文, 但打字還是習慣用繁體, 開word轉簡體又懶, 麻煩大家包容了.

說到心態心得, 其實也離不開常識、基本心理技巧和基本為人家設想的心意. 由於文化不同, common sense to some are not common to others, 因此出現了很多誤解而已. 正如我如果現在到北上廣深, 一樣有些習慣我是不懂的. 現在來說說房東的10個心態：

1. 我們出租給學生其中一個主要原因, 是希望賺取分租效應下的高租金. 分租效應要明白很簡單: 2個上下鋪租金一定比一個單間貴. 同時2個單間一定比整租便宜. 如果不是這樣, 同學年年換, 每一次轉租也是風險, 為什麼我們不整租給長期租用的本地家庭呢? 另外, 經驗告訴我們, 同學們同住一屋的人數多, 損耗也大, 所以要預留一些租金作保養用途. 人多了, 意見也多, 需要多花時間處理. 一般來說, 租給學生的租金比市價高15-20%左右就差不多.

2. 不能不提, 年付/半年付不是我們要坑你們或是賺你們利息. 如果你們年付, 我少收5%租金又何妨呢? 5%我們自己難道賺不到嗎? 其實, 年付主要是因為同學們沒有收入證明, 我們也不想同學們因為拿不出租金, 而被我們到學校追租金. 另外, 年付也是有效防備多位同學之中其中一人欠租的有效方法. 值得一提, 內地父母的資產證明對於香港租房是不管用的. 先不說租房的是同學, 不是父母. 萬一欠租金, 到了內地, 我們要經內地法庭, 其實是不可能追到什麼. 這方面我也是問過在內地的律師朋友得到的資訊. 除非這方面能解決, 不然, 要用押二付一的方式租房子給沒有收入的同學們的風險, 對我們和同學們來說, 都是相當大的。研究生(MPhil)的話, 一般他們合約都是每3個月延續一次, 因此作為收入證明是不太足夠的。如果說是已經工作第二個年頭沒有轉換工作的港漂朋友們, 那倒是可以談一下, 但需要足夠的收入證明。

3. 我們喜歡學生, 因為你們整體來說是相對本地人誠實的. 您們大多初次出來讀書/做事, 我們也喜歡幫助您們, 跟您們聊聊天也沒問題. 但同時我們是很怕煩的, 一般來說, 如果是簡單如換燈泡/忘了帶鑰匙等情況, 其實以您們的智慧相信不難自己解決. 當然, 如果是牽涉屋裡不能更換的東西, 或是牽涉到水的東西, 請務必立刻通知. 因為對房東最大的風險是房子漏水出大堂弄壞了升降機, 那可是要賠幾十萬元的東西. 對我們來說, 同學整年找我們談房子問題少於2次的租客就是好租客 (聊天不算啦, 哈哈!), 續租時我也一般會算便宜一點.

4. 房子裝修是很看個別單位, 就算外表大堂各走道都很漂亮的房子, 如果內部是10多年前的裝修, 厨房洗手间也會挺恐怖的. 因此, 看房反而應該看看內部裝修是否新的. 有資深看房經驗的朋友, 一進屋子只會看廚房、衛生間和天花板(看有沒有漏水), 因為這幾處地方是裝修最貴的地方. 對同學們來說, 這也是能看出這房子是否外強中乾的爛蘋果的要點. 有好的廚房和衛生間的房子, 生活品質會明顯提升, 一般這些房子在市場整租都能多收10%租金. 香港房子小, 一般房間有5-6平米, 能放床加衣櫃/ 書桌, 那已經算是不錯. 公共空間大但房間小, 那不如沒有公共空間但是房間比較大, 始終用得多的一般是自己房間。對了, 1平米= 10.769平方呎, 那是不少同學都不太清楚的。

5. 如果我們房子狀態不好, 我們會挑最好的角度拍照或是找幾年前的照片給您們看. 我也知道一些房東朋友會用白油漆將衛生間噴到很白很乾淨的樣子, 但這只是化妝的技巧, 而且化學噴料對健康如何, 相信我不用多說了。有時候, 價錢太低比價錢高一點的還可怕. 價錢高一點, 至少知道是好東西. 價錢太低, 房東不給你爛蘋果怎麼賺錢? 那可是你們自己的家, 住進去是你們不是房東. 可要好好想想.

6. 有關房子的使用, 香港房子衛浴和面盤去水的管子比內地的是小很多. 如果你們能放一個隔子, 洗澡後把毛髮清理一下, 掉進馬桶沖掉, 我們會非常感謝你們. 廚房的盥洗盤也是一樣, 請放一個隔子, 把殘渣清理一下掉到垃圾桶裡. 牆壁大門傢電用的時候愛惜一點, 同學們和我們也會方便一點.

7. 關於中介還有二房東 (或是室長), 我們心態上也是希望能直接跟同學談租. 不太希望有二房東出現, 一來讓了利益給二房東, 二來房子住了什麼人又不知道, 挺不安的. 例外情況是, 如果我們房子已經住了一個很聰明的室長, 而且他又很快的拼好同學給我整租, 那麼我們當然樂意簽字. 不過大家想想, 如果我們跟室長也表示滿意租金, 同學們租單間/上下鋪的租金還會便宜嗎? 中介方面, 我們心態是寧願大家省了中介費, 同學們把原本該付給中介的費用, 加一點點租金給我們, 那我們已經很高興了.

8. 談談房東證明文件吧, 香港是沒有內地那種房產證的. 證明的方法是到政府土地註冊處網上系統做查冊(www.iris.gov.hk), 再對照房東的香港身分證上的名字就行. 另外, 如果房東的房貸有 "按揭保險契約" (查冊接近底部有 "The Hong Kong Mortgage Corporation Limited" 字樣), 他就是違規出租房子, 可能會影響租客權益. 另外關於賓館或是服務式住宅, 根據香港法律, 一個房東如果短租, 租期少於28天或者住超過8個人而沒有賓館/酒店牌照, 可能已經是違法. 近年來很多新式賓館以超低租金招租, 請先問一下他們的牌照有沒有, 再到香港民政事務署查詢.

9. 租期方面也是要提醒一下, 一般5-9月是學生租務高峰期. 另外, 一般房子在每月11月到下年2月是很難租出的. 因此如果說同學要求短租4個月, 8-12月, 那真是要了房東的命了. 元旦前2星期收到房子, 所有人都在普天同慶, 房東去哪找下一個租客呢? 另外, 我見過很多同學也要求8月起租, 租1年. 不過一般如果有同學能6月或7月起租, 同樣是租1年, 我是可以考慮便宜些租給他們的. 簡單說, 就是供求問題. 對同學來說, 不也是一樣暑假交房嗎?

10. 交房前1-2個月, 如果能配合房東讓下一組同學看房, 我們也會視之為友善的表現. 交房時, 一些家居常識也是一定要具備的, 譬如說, 煤氣煮食爐/熱水爐開不了, 是不是就是弄壞了? 我見過有本地年輕人交房時不懂得煤氣煮食爐/熱水爐開不了是因為電芯沒電, 因此給房東坑了兩千塊。另外, 如果同學是因為其中一些同學離開而不能租下去, 不妨跟房東提出拼人要求或者問一問房東有沒有其他房源. 如果你過去一年表現良好, 房東應該會樂意不加租金讓你繼續租用你自己的小單間, 因為信任已經有了. 同時, 你也比較了解房東, 能放心一點, 就像生意夥伴一樣, 熟悉了就好。

暫時先說這些, 歡迎交流. 你能讀到這裡是緣, 如果我能做您們房東就更有緣. 租房子很講緣份, 又可以見證大家成長, 這個也是做房東有趣的地方, 有緣再會。

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