今天起，建起摩天水帖！

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需要强调的是，这里比较的是房产作为投资品的可替代性和估值一致性，而不是作为消费品的偏好和支付意愿，对于后者，内地买家当然可能有着本地人所无法替代的特殊偏好，但这种特殊性只会影响自住买家的行为，因而与这里的分析无关，不过，许多认为长期房价会因新政而降低的评论，或许正是基于这一混淆而得出的。

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从另一个角度或许更容易理解，为何此类调控措施不可能改变香港本地居民的购房和居住条件：众所周知，香港非常拥挤，同等价格下的居住条件很差，这意味着，本地人宁愿忍受如此恶劣居住条件而仍选择住在香港，一定在其他方面得到了补偿，诸如消费便利性、文化吸引力、就业和经营机会等等。

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现在考虑那些处于边际位置的人，对于他们，若其他条件不变，房价再涨，或房价不变，其他条件恶化，他们都会迁离，既然调控政策不会影响其他条件，那么边际定居者所能接受的最坏居住条件就是一样的，也就是说，无论怎么调控，只要其他条件不变，政府旨在帮助的那些居住条件最差的阶层的状况都不会改变，除非调控政策能恶化居住以外的其他条件。

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当然，这一分析假设了居民会对综合定居条件作出充分的反应，从而让定居规模具有足够的弹性，有几个因素会降低该弹性，比如当地居民绝大多数由强烈地理文化偏好的安土重迁者或形成了巨额特化资产因而难以迁居的人组成，或者人口流动受严格管制，而实际上，香港是高度流动性的国际大都市，既有大量外籍居民，也有大量持本地护照但居住于境外的市民，因而具有很好的定居弹性，足以让调控政策归于无效。

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重新审视重商主义

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重商主义（mercantilism）是流行于16到18世纪殖民时代的一套经济观念与政策，它将贸易和国家权力扩张捆绑在一起，主张排他性贸易机会，追求贸易顺差和金银囤积，并以扶持国内幼稚工业为由抬高关税壁垒，在理念上，它倾向于将贸易这种让双方受益的合作互惠解读为零和博弈。

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重商主义（mercantilism）是流行于16到18世纪殖民时代的一套经济观念与政策，它将贸易和国家权力扩张捆绑在一起，主张排他性贸易机会，追求贸易顺差和金银囤积，并以扶持国内幼稚工业为由抬高关税壁垒，在理念上，它倾向于将贸易这种让双方受益的合作互惠解读为零和博弈。

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今天，重商主义早已被视为过时而错误的政策，并且带来了殖民主义、帝国主义和与之相关的国际冲突，其当代遗迹贸易保护主义也是各国只敢做而不敢说的事情；重商主义原本就缺乏系统化的理论支持，而在亚当斯密建立起古典经济学，特别是李嘉图提出比较优势理论之后，它在理论界更没有了地位。

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不过，美国历史学家约翰·麦卡斯科（John McCusker）在为《剑桥美国经济史·第一卷》所撰写的专章中，以英国为例重新考察了重商主义，他发现，在当时的制度条件下，重商主义政策有其必要性与合理性，事实上也推动了贸易和经济的巨大发展，并导致了第一轮全球化浪潮。

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在现代国际秩序建立之前，对外贸易和投资是一项极度危险的事业，贸易航线上充斥着海盗，陆路也遍布大小领主所设置的重重关卡，许多与拦路强盗无异，许多海盗还得到了君主的支持，甚至有些国家的海军平时就以海盗为业；在各贸易据点和港口，当地政府也时不时对商人采取机会主义的掠夺政策，更糟糕的是，许多地方根本不存在政府。

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这种情况下，在海外做生意的商人，人身和货物安全没有保障，交易和合约纠纷得不到司法救济，随时可能被勒以重税，甚至遭遇没收、驱逐和屠杀的厄运；正是因为缺乏对契约和财产权的可靠制度保障，尽管意大利城邦和东南亚一度都出现过商业繁荣，但也都好景不长，城邦一旦繁荣起来，当地权贵就经不住诱惑开始压榨商人，然后被另一个更友好的城邦所取代。

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在麦卡斯科看来，重商主义是运用国家力量将国内制度向外延伸，以拓展受制度保护的贸易范围的一种手段；制度保护是有成本的，尤其在当时恶劣环境下，成本相当高昂，而与现代大国相比，近代早期的民族国家还非常弱小，财政和军事基础都很薄弱，远远没有能力在世界范围内提供普遍保护，况且一国政府也没有义务为他国商人提供保护，所以提供排他性保护是很自然的选择。

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早期民族国家缺乏保护海外殖民和贸易所需的财政基础，当时政府收入主要依靠土地和人头税，其承担者是地主和农民，而贸易的直接受益者却是商人和殖民者，对此，重商主义的解决方案是：让政府成为海外贸易的直接受益人，具体做法是，由政府授予特许公司以贸易垄断权，并从红利、特许费和关税中获得财政收入，战争时还可向其借钱，而政府凭借军事实力确保其垄断贸易不受海盗、敌对国家和当地居民威胁。

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这样，支持海外贸易的政府只须盯住少数几个港口和垄断贸易公司、几十种商品的大宗贸易，即可获得提供制度保护所需的财政收入，相反，在自由贸易原则下，它可能需要向众多中小商人征税，当时的行政体系尚没有成本合理的方法做到这一点，而且许多受益于其制度保护的交易都将发生在其税收范围之外。

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所以，像今天这样的全球自由贸易，只有当主要贸易国家都已建立了起码的契约和财产权保障，且主要大国之间能够达成合作以维持一个支持自由贸易的国际秩序，才成为普遍可行的，实际上，英国也是在赢得拿破仑战争并成为国际秩序主导者之后，才放弃重商主义而转向自由贸易，此时，它对自己及其盟友维持一个亲市场的国际秩序的能力已经有了足够的自信，正如二战之后的美国。